費用解説の完全版。土地購入から注文住宅が完成するまで

土地購入から注文住宅を建てる流れと費用のおさらい

家づくりの一連の大まかな流れを理解

家を建てる時には、すでに土地を所有している場合を除き、
まず建てる土地を探すことと、建築会社を選ぶことを同時に進めていきます。

土地購入を含めた注文住宅を建てるときの手続きは、大きく分けると3つ挙げられます。

①土地（購入）に関しての手続き
②家を建てることに関しての手続き
③住宅ローンに関しての手続き

となります。

この挙げた3つの手続きはそれぞれ単独で進めていくのではなく、それぞれ必要な手順に沿って同時に進めていくのが一般的です。大きく分けると3つですが、土地探しからの注文住宅では希望の条件やこだわりなども踏まえて進めていく段階がいくつもあり、さらに自身と担当会社とのスケジュール調整も欠かせません。

そして進めていく途中では費用がかかってくる場面もあることを忘れずに計画の中にしっかり組み込んでいく必要があります。

そのため、途中で混乱したり後々のトラブルのもととならないよう、土地の購入から注文住宅が完成するまでの全体の流れを把握しておくことはとても重要となってきます。

費用がかかるのはどの段階か理解

はじめにも触れたように、
土地を購入して家を建てるときには進めていく過程の各場面で諸費用が発生します。

後に、予想外だった…予算オーバーで困った…などと資金計画が崩れてしまう体験談は多く、どの段階でどれくらいの諸費用がかかるのかを理解しておくことが重要です。

※土地購入時の諸費用とは※

土地そのものとは別に必要な手続きや納めなくてはならない税金などで必要となってくる費用のことです。

土地を購入し注文住宅を建てるときに諸費用を払う場面としては大きく分けると次のようになります。
①土地購入時
②建物建築時
③購入後

注文住宅を購入する際に重要なのは資金計画です。ここを疎かにすると後に様々なトラブルの原因となります。次からさらに詳しく触れていきますので資金計画を立てる参考にされてください。

土地購入時の諸費用の内訳

はじめに、土地を購入するときに必要となる諸費用の割合は、
一般的には購入する土地の価格の5％～10％といわれています。

実際の計算は、住宅ローンの有無やその土地の状況によって異なります。

土地を買うといっても、購入に至るには自身だけではなく、
仲介会社・金融機関・司法書士など各専門の担当者との関わりが必要になるため、
それぞれに手続き上の手数料や報酬としての費用がかかります。

加えて、手続きによっては税金もかかってくることを理解しておく必要があります。

諸費用を支払う場面としては大きく2回に分けられます。

①土地購入契約時︰1回目の支払いの場面は土地の契約を結ぶ時
②土地購入後の引き渡し時︰2回目の支払いの場面となるのは土地の引き渡しの時

土地購入契約時の費用項目
さらに詳しく、どの段階でどんな種類の諸費用がかかるのかを次から説明していきます。
まず土地を購入し契約を結ぶ際にかかる費用についてです。

○印紙代（印紙税）
︰土地購入で売買契約を結ぶときにかかる税金のことで、その土地代に応じた税額を契約書面に収入印紙として貼付します。購入する土地によってその額は異なり、5000円〜3万円の支払いがあります。

○仲介手数料（半金）
︰売主と買主の間に入り土地売買取引の仲介を行う不動産仲介会社（以下「仲介会社」）に支払うお金（手数料）のことです。

一般的には、契約時に半分の額を支払い、残りの半分は引き渡し時に支払います。

仲介手数料の計算方法については額によって数値が異なりますので下の表を参考にされてください。

※仲介手数料についての注意点※

●値は上限額であるということ
仲介手数料の計算方法を挙げましたが、算出された額は、仲介会社が徴収してもよい報酬額の上限となります。中には無料であったり、半額や割引を掲げている仲介会社もあります。
しかし、支払いを少なくしたいからといって安易にそのような仲介会社を選択するのではなく、相談に行った際に他のサービスや手続き等で支払いの請求が出てこないかなど内容をしっかり確認する必要があります。

●不要の場合もある
仲介会社が所有する土地を直接購入する場合は、仲介とはならないので仲介手数料はかかりません。
しかし、仲介会社の所有ですので、土地の価格設定がもともと高めに設定されている可能性もあります。手数料がかからない分お得じゃないかと考えがちですが、同じような条件での土地と比較をしてから検討するようにしましょう。

○手付金（土地代金の一部）
土地購入の契約時に売買契約が成立した証として原則現金での支払いになります。

土地を購入する際の価格は、普段の日常生活での買い物の額とは違い、とても高額になります。
手付金は、もしキャンセルの事態となった場合には双方に生じる損害は大きく、売主側と買主側の双方がその重みを認識するためにあります。

※住宅ローン特約が契約内容に記載されており、
その特約が適応となった場合には契約をキャンセルしても手付金が返還される場合もあります。
手付金は、後の引き渡し時に土地代金の一部として充てられることが、
土地代金とは別にかかる他の諸費用と異なる点となります。

土地購入後の引き渡し時にかかる費用項目

残金決済と登記費用

○残金決済：土地代金から手付金を除いた金額を支払います。
ただし、売主との合意がある場合には契約から引き渡しの途中で
中間金として残金の一部を支払うこともあります。

○登記費用
：登記費用とは、法務局で登記手続き（登記簿に記載されているその土地の所有者を買主に変更するための手続き）の際に必要となります。さらに具体的にはふたつの費用が必要です。

●登録免許税
：上記手続きの際にかかる税金

●司法書士への報酬
：不動産取引での登記手続きは一般的に司法書士に依頼し進めていきます。
依頼せず進めることも可能ではありますが、その手順や内容はとても複雑であり、素人が全てこなすのは困難ですし、万が一間違いなどが生じると取り返しがつかない事態になりかねません。住宅ローンを利用する場合には金融機関との関わりもあり、手続き上司法書士の専門的介入が必要になります。

よって、司法書士へは買主に代わり登記手続きを行う報酬として支払う費用がかかります。

固定資産税と都市計画税

固定資産税は聞いたことあるけど、都市計画税は知らない…という方もいるのではないでしょうか。

このふたつの税金は不動産を持っているとかかる税金ですが、
それぞれ条件やなどが異なります。
その違いについて次に表にしてみました。

●固定資産税とは
：毎年1月1日に不動産や償却資産（機械や備品・設備などの事業用資産）を所有している人全員に対して課される税金（普通税）です。

●都市計画税とは
：都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して、その事業に必要となる費用に充てるために課する税金（目的税）で、都市計画区域内のうち、「市街化区域内」に所在する土地及び家屋です。

市街化区域とは？︰既に市街地を形成及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
総務省｜地方税制度｜都市計画税

⇨もう少しわかりやすく説明すると、

住宅や商業施設などが、すでに建てられて市街地になっている区域、またはその自治体が10年以内に都市が果たす機能
（電気や水道の供給、交通手段の整備、子育て・教育、商業・観光、文化、行政機能など様々）や施設整備といった市街地計画を積極的に進めている区域のことです。

市街化区域は年々増加傾向にあります。
このふたつの税金についてはそれぞれ条件など内容に特徴があり、両方に同じ内容と、そうではない片方にのみ対象となる内容があり、自身の土地や住宅が当てはまっているか確認しておくことが重要です。ふたつの税制度の違いや注意点、軽減措置などについて次に説明していますのでしっかり理解しておきましょう。

●それぞれの違いについて
・納税：都市計画税は自治体から届く納税通知書に従い固定資産税と併せて納税します。
・納税対象：固定資産税は対象資産を所有する人全員ですが、都市計画税は市街化区域内に対象の資産を所有する人のみであり、全員ではないという点が異なります。

よって、注文住宅の購入を検討する際に、購入候補としている土地がその市街化区域に含まれてるか否かによって納税義務の有無も変わることになりますので理解しておきましょう。

免税点と軽減措置

●免税点について
：免税点とは、先の表にもあるように、同一市区町村の区域内に同じ一人の人が所有する土地・家屋・償却資産などが複数あり、課税標準額が一定金額以下であればその資産ごとに課税されない制度です。固定資産税が免税点未満であれば、都市計画税も課税されません。

また、固定資産税の免税点に関しては、地方税法により規定されており、その市区町村の定める条例によっては免税点の設定額が異なり、固定資産税が課される場合もあるため注意が必要です。

●軽減措置について
：固定資産税、都市計画税ともに納税者の負担を減らす目的で軽減措置が設けられています。住宅用地面積に応じて課税標準額が軽減される措置は次のようになっています。

他にも固定資産税に関しては、新築住宅に対する減額措置もあり(都市計画税は対象外)、住宅形態によって判定基準がありますが、課税開始年度から3年間固定資産税が2分の1に減額されます。
新築の認定長期優良住宅では5年間減額となります。

しかし、軽減措置期間が終了すると次からの税額は増える可能性があることを覚えておきましょう。

その他の諸費用

必要に応じて測量・表題登記費用や農地転用、
古い家屋がある場合には解体するための費用、地盤調査や改良工事費用などがあります。

建物の建築時に支払う費用の種類と支払い場面

注文住宅の建物を建てる際に工務店や建築会社から提案される見積書に記載されている費用は、その家づくりにかかる総費用を示しており、大きく次の3つに分けられます。

・本体工事費用
・付帯工事費用
・諸費用

3つの費用それぞれについて詳しく説明していきます

本体工事費用

本体工事費用とは、漢字のとおり、建物そのものを建てるためにかかる費用です。
費用の目安は総費用の75～80％程度と建築費用の大部分を占めます。

本体工事は大きく3つのに分けられ、具体的な工事内容には次のようなものがあります。

○躯体工事
躯体とは、基礎、柱、梁、壁、床、斜材などがあり、躯体工事は建物の基本構造（骨組み）をつくる工事のことです。基本構造は材質によって、「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」に分けられますが、どの基本構造でも躯体工事は重要です。
・基礎工事（堀削、コンクリートや鉄筋、型枠、杭など基礎の種類により異なる）
・木工事（骨組み、木材や建材、釘などを使い大工が行う）
・仮設工事（足場、仮設の電気やトイレ、養生などの工事で敷地や道路の幅、作業可能範囲によっても額が異なる）

○仕上げ工事費
内装、外装工事（外壁や室内の壁、床のフローリング、天井の塗装やクロス貼り）・屋根工事
・タイル工事（浴室の床や壁、玄関などのタイル張り）・防水工事（ベランダなど）・石、金属工事（石や金物、鉄骨階段など金属を扱う）・建具工事（金属製、木製、ガラス製建具の取付）
・左官工事（内外壁を塗る）・塗装、吹き付け工事などがあり、

○設備工事費
電気系統（コンセント配線や照明器具配線など）・浴室、キッチン、トイレなどの水回り（給湯、給水、排水、浄化槽など）・空調（エアコン機器代と取付や床暖房、24時間換気のための換気口など）

仕上げ工事と設備工事については、それぞれを選択するときに、現代に合わせた高機能であったり、省エネ仕様などを選択すると、住み始めてからの快適さにもつながり、その分費用も増す可能性があります。
補足として、家を建てる場合に必ず出てくる「坪単価」はこの本体工事費を延床面積で割ることで算出された額のことです。

付帯工事費用

付帯工事費用とは、建物以外での建物に関連した工事等に別途かかる費用のことです。
先ほど触れた坪単価だけで注文住宅の費用を考えるのではなく、他にも必要となる工事費用があり、その目安は総費用の15～20％程度となっています。

具体的にどんな工事内容があるのかは次のようになっています。

○古い建物の解体工事（必要がある場合）
○地盤調査、地盤改良費
○造成・整地工事（建物を建てるために土地を整える、高低差のある場所で土が崩れぬように壁状の構造物を作る）
○電気、ガス、水道を使用するための引き込み工事
○外構造園工事（門、玄関、庭、駐車場など）
○屋外給排水工事

これら付帯工事の中で解体工事や地盤改良工事、造成・整地工事に関しては、費用が高額になる可能性が大きいです。土地購入を検討する際に地盤調査調査をしっかり依頼することや、工事が必要となる場合の費用内訳を理解し、それらの工事が不要な状態の土地を選択することで予算オーバーを防ぐことにも繋がります。

また、見積書は依頼した工務店や建築会社によって価格の設定に差がありますので、各メーカーや会社の見積内容をじっくり比較し検討しましょう。

諸費用とは？

諸費用は建物や建物まわりの建築工事以外にかかる費用で費用の目安は
建築工事費用の5～7％程度となっています。

諸費用の中には建物の建築に関連した諸費用と住宅ローン契約に関連した諸費用があります。

諸費用といっても合わせると大きな額となり、中には税金も含まれ、支払いは必須となりますので、その内訳をしっかり理解しておくことが重要です。

次からさらに詳しく触れていきます。

諸費用の内訳をしっかり理解しておこう

建物の建築にかかる諸費用

まず建物の建築に関連する諸費用には次のような費用があります。名前だけ聞いても実際の費用の詳細はたくさんありますのでチェックしておきましょう。

●設計監理料
設計管理料は一般的に設計料とよばれ、
・技術料等経費
設計内容が記載されている設計図面を作成する際の技術やアイデア力などへの対価への経費

・業務経費
業務経費には、設計業務に従事する人の人件費（直接人件費）、諸経費のうち、設計図面の印刷代など（直接経費）、設計業務を行う事務所等での光熱費などの経費（間接経費）、他にも建築場所までの距離がある場合の出張費や施主の依頼により必要となった経費（特別経費）などがあり、費用の目安は施工費の10％程度が相場となっています。
ただし、設計に関しては依頼先が設計事務所、工務店、住宅メーカーなどそれぞれで相場が異なります。
また、設計料の内訳も、設計料としてではなく、他の工事費や諸経費に含めている場合もあるので、単に設計料自体の数字だけではなく、工事費全体を確認し比較検討しましょう。

●工事請負契約書の印紙税
だいたいの人が借入する額とされている1,000万円～5,000万円の場合は1万円、記載されている契約金額により異なります。

●建築確認の申請費用
建築確認とは、建築主が建物を建てる際に、
その建物の設計が建築基準法などの法律に従って適しているかを予め確認することをいいます。
住宅の建築が始まる着工前に施工会社などが手続きをすすめ、建築確認申請を行います。

注文住宅は理想の間取りや設計構造など自由に選択したりプランを立てられることが大きな特徴ですが、だからといって何でも全て好きなように建てて良いということはなく、居住する目的に適した建物であるかを様々な条件のもとで建てる決まりがあります。
その内容は階層によっても異なり、建物の高さや面積、日当たりなどの判断項目が設けられています。

費用の目安としては10～20万円が相場となっています。

●登記費用
土地購入時の登記費用とは別に、注文住宅を新築した際には登記手続きが必要となり、それにかかる費用が発生します。
・登録免許税（建物表示登記）
土地家屋調査士への報酬として相場は8～10万程度（所有権保存登記）
不動産の所有者、所有権利を証明するための登記で建物表題登記に基づき行われ、費用は不動産評価額×0.15％
※建物・抵当権では2024年3月31日までの期限での軽減税率

●司法書士への報酬（登記手続き代行費用）
●地鎮祭（着工時）・上棟式（上棟時）の費用
実施する地域によって異なる

住宅ローンにかかる諸費用

注文住宅購入に住宅ローンを利用する方はさらに別途で費用がかかります。

土地購入や建築時の費用と同じ項目であってもそれぞれで支払いが必要となっていますのでしっかりチェックしておきましょう。

●金銭消費貸借契約書の収入印紙税
だいたいの人が借入する額とされている1,000万円～5,000万円の場合は2万円ですが、記載契約金額によって税額は異なります。

●ローン保証料
連帯保証人を使わずに保証会社を利用する際に必要となります。費用の目安はローン契約金額と返済期間により異なります。

●団体信用生命保険料
住宅ローン返済者が万が一死亡や疾病・事故等により障害を負い返済が困難となった時に保険会社がローン返済の残額全てを負担する仕組みとなっている保険の費用です。

●火災・地震保険料
建物構造と保証内容などにより異なりますが、火災保険と地震保険はそれぞれ単独で加入することはできず、必ずふたつの保険料セットでの加入となります。

●登録免許税（抵当権設定登記）
借入金額の0.4％（軽減措置の適用があれば0.1％）

●司法書士報酬（抵当権登記手続きの代行費用）
購入金額や借入金額によって大きく異なる

●融資の事務手数料
金融機関により定額型と定率型（消費税加算）がありますので融資を受ける候補としている金融機関に確認しておきましょう。

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に発生する費用を支払うため、一時的に利用する融資のことです。

もう少しわかりやすく説明していきます。

住宅ローンというのは、契約をしたらすぐに融資を受けることができるのではなく、実際に注文住宅が完成し、引き渡しの日時に融資が実行される流れになっています。
そのため、引き渡し前の注文住宅がまだ完成していない期間は自身で必要となる資金を準備する必要があるのです。

つなぎ融資を利用する場面として土地購入の際の費用や建築費用の一部などがあげられます。
土地購入の場合では、土地の引き渡し時までは利息のみの支払いとなり、
元金の支払いは住宅ローンの融資実行時に精算するのが一般的といわれます。

つなぎ融資を扱っている金融機関によっては次のように対応が異なる場合もありますので、
各金融機関に相談し確認してみましょう。

「土地先行融資」
住宅ローン契約のうち、土地代金分が先に融資実行されるもの

「分割融資」
土地の引き渡し時や、工事請負契約時など、支払いが必要たなった時期に融資が実行されるもの

つなぎ融資の申込みはいつ頃？

つなぎ融資は、先に説明したように、
注文住宅が完成し住宅ローンの融資が実行されるまで受けられる融資です。

土地購入も含めた注文住宅を購入する場合、土地代金の支払いに間に合わなければなりませんし、他にも建築途中での費用にあてたい時など、必要なときに融資を受けられる状態にしておくには資金計画の段階で早めに申込みの準備が必要になります。

融資ですので審査期間もありますから、
余裕を持って、いちばん最初に利用したい支払いのだいたい2ヶ月くらい前に申込みするのが良いでしょう。

つなぎ融資の注意点は？

●つなぎ融資は住宅ローンの契約が締結されていないと審査に通ることはできないしくみになっています。よって、申し込みには住宅ローンと合わせて同時期での申し込みがすすめられています。

●すべての金融機関で扱ってるわけではなく、審査にあたり条件や基準についても、各金融機関によって異なるため、確認が必要になります。

●住宅ローンとは別に契約が必要であり、契約のための手続き費用や税金などの諸費用が別途かかります。

●つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利より高いことも注意です。つなぎ融資は、注文住宅の引き渡し時の住宅ローン融資実行まで利息のみの支払いがあり、もし、工期が予定より伸び、引き渡し日時も延期となると、その分また利息の支払いがあるからです。

家の引き渡し後に必要な費用

注文住宅が完成し、
無事に引き渡されてやっと一段落ではありますが、まだまだ費用がかかる場面があります。

◎「入居費用」
引越し代や家具購入費用など規模や量が大きいほどその費用も増し、引っ越し業者や家具などの購入品のこだわりによっても費用に差が出てきます。

◎不動産取得税
まだ納める必要がある税金があります。名前の通り、マイホームなどの住宅や建っている土地などの不動産を取得した場合に課税される税金です。

不動産の「取得」について課される税金で、
固定資産税のように毎年支払いの義務はなく、取得時に一度だけ支払います。

支払いは、不動産の引き渡しの半年〜1年半後に、
納税通知書が都道府県から送られてくるのでこれも資金計画の中に入れておくべき費用となります。